نیره انصاری، متخصص حقوق دان، نویسنده، پژوهشگر و کوشنده حقوق بشر :

«و این در حالی است که رئیس سازمان نظام مهندسی ایران اعلام کرده است که:« این سازمان هیچ نظارتی بر ساخت پروژه مسکن مهراز ابتداء تاکنون نداشته است.»!

از این بیش در سال (1393) اکبرترکان مشاور سابق رئیس جمهور؛ «امضاء فروشی» و دادن پول به منظور «تائید نظارت غیرواقعی» را یکی از تخلفات رایج در مسکن مهر نامیده بود. وی اشاره داشت به مسئولان در سپاه پاسداران که با پرداخت مبالغ گزاف به مهندسان ناظر، از آن‌ها می‌خواسته اند تا به طور غیابی نظر داده و اقدام‌های انجام یافته در ساخت و ساز پروژه مسکن مهر را تائید نمایند!

وضعیت حقوقی مسکن مهر

مسکن مهر یکی از نهادهای نوبنیانی است که با تصویب بند «دال» قانون بودجه سال (1386) قدم به عالم حقوق گذتشته است.

اعتبار و ادامه حیات حقوقی این تاسیس با توجه به «اصل سالیانه» بودن قانون بودجه مورد تردید است! افزون بر این ماهیت حقوقی مسکن مهر نیز مشخص نبوده و برخی مسکن مهر را با «اجاره ی بلند مدت» مترادف می‌دانند و حتی در آئین نامه اجرایی بند «د» از قانون یاد شده در کنار عنوان مسکن مهر از اجاره (99ساله) استفاده شده است.

مسکن مهر؛ اِعمال حاکمیتی یا تصدی؟

به موجب بند «د» تبصره (6) قانون بودجه سال (1386) کل کشور، طرحی به نام مسکن مهر به وجود آمد که با اندکی دقت در متن بند یاد شده مشاهده می‌شود که یکی از اهداف دولت در ایجاد مسکن مهر «تقویت نقش حاکمیتی دولت» در این باره بوده است. اما به نظر می‌رسد که مرجع تصویب و تدوین قانون بودجه در سال یاد شده در بکارگیری عبارتِ« تقویت نقش حاکمیتی دولت» دچار اشتباه گردیده است. زیرا در سیستم مسکن مهر، دولت زمین‌های خود را به صورت اجاره (99 ساله) برای ساخت مسکن در اختیار افراد و شرکت های تعاونی قرار می دهد، در حقیقت می‌توان بیان داشت که این نوع «عمل حقوقی» توسط افراد حقیقی و فی مابین آن‌ها قابل متصور است به طوری که اشخاص عادی می‌توانند زمین خود را در اختیار اشخاص عادیِ دیگر و به منظور ساخت اعیانی و منزل مسکونی قرار دهند. [قراردادهای خصوصی]

بنابراین این امر نمی‌تواند در قلمرو حاکمیتی قرار  گیرد و به طریق اولی «اجاره زمین توسط دولت به مردم در قالب اجاره (99ساله) از مصادیق اِعمال حاکمیتی» نیست مگر آنکه هدف و یا اهداف دیگری در میان باشد!

اگرچه به منظور تدوین این طرح استناد به اجرای اصل های (31 و43) قانون اساسی و مفاد بندهای (15 و 41) سیاست‌های کلی برنامه چهارم توسعه و بند(ج) از ماده(30) برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی  شده است که ابتناء دارد  بر لزوم تأمین مسکن برای آحاد ملت به ویژه اقشار کم درآمد، روستانشینان و کارگران و ایضاً «تقویت نقش حاکمیتی دولت» در تأمین مسکن!

اصل سی و یکم قانون اساسی مقرر می دارد:« داشتن مسکن مناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به‌ ویژه روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم آورد.»

حال آنکه با توجه به بند(6) قانون یاد شده پرسش این است که اگر ارزش و اعتبار حقوقی احکام مندرج در قانون بودجه یکساله است؛ آیا مسکن مهر و قواعد حاکم بر آن تنها در سال (1386) معتبر بوده یا خیر؟

در مسکن مهر دولت زمین خود را در ابتدا بدون دریافت اجاره در اختیار تعاونی ها یا گروه‌های متقاضی قرار می دهد. در حالی که تعاونی ها و گروه‌های متقاضی از همان ابتدا تصرفات حقوقی خود را آغاز می‌کنند و به نوعی از منفعت  زمین استفاده می نمایند.

در خصوص اعتبار حقوقی یکساله مسکن مهر در قانون بودجه سال (1386) می‌توان بیان داشت که از نابختیاری این نکته [قید زمان اعتباری بودجه تخصیصی] سالیان متوالی است که در نظام حقوقی و مالی جمهوری اسلامی نادیده گرفته شده است. حال آنکه این امر از سوی دفتر حقوقی مسکن مهر اعلام شد که اصل سالانه بودن بودجه برای «ادامه حیاتِ حقوقی مسکن مهر» مشکل ایجاد می نماید. اما آن‌ها (مسئولان در مجلس) با وجود این اصرارهای مکرر نسبت به حل مشکل حقوقی، تنها قانون کلی ِ «سازماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» را در تاریخ (1387،2،24) به تصویب رساندند که تا حدودی بتواند به نظریه استمرار حیات حقوقی مسکن مهر یاری رساند!

* دستورالعمل اجرایی آئینامه اجرایی بند«د» تبصره (6) از قانون بودجه سال(1386)

وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرایی شدن اهداف طرح یاد شده تهیه و در تاریخ (13،4،1386) توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ گردید که بر اساس تبصره (4) ذیل آن کلیه وظایف وزارت یاد شده در خصوص اجرای طرح مسکن مهر به «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی وابسته به سپاه پاسداران» واگذار گردید که پس از تهیه و طرح لایحه یک فوریتی در تاریخ(1،3، 1386) به منظور تصویب تقدیم مجلس اسلامی و در پی آن به تائید شورای نگهبان (نهاد موازی مجلس اسلامی) رسید.

شایان یادآوری است که واگذاری واحدهای مسکونی مهر به دو گونه ی ملکی و (99)ساله است. در مسکن مهر «خودِ مالکِ مالکیتِ عرصه هم به خریدار واگذار می‌شود و خریدار مالک (6) دانگ عرصه و اعیان می‌گردد [ظاهراً]!

و این در حالی است که در مسکن مهر زمین به نحو (99)ساله و به عنوان اجاره به متقاضی تحویل می‌گردد و برای خریدار تنها مالکیت اعیانی ایجاد می گردد!

*تخریب (100%) ساختمان‌های مسکن مهر در زلزله (7،3 ریشتری) یک‌شنبه 12،11،2017 میلادی برابر با21،8،1396 خورشیدی

در رخداد زلزله در ایران در شهر کرمانشاه، سرپل ذهاب که مناطق گسترده از ایران و غرب آسیا را لرزاند، تخریب گسترده مجتمع ها و خانه‌های نوساز در منطقه ی زلزله زده متعلق به مسکن مهر است.

که این موضوع  تحت عنوان مساله «ایمنی سازه های شهری و روستایی» در منطقه زلزله زده بار دیگر در کانون توجهات کارشناسان قرار گرفته است. مناطق گسترده ای از ایران بر گسل های فعال و خطرناک قرار دارند و کارشناسان همیشه و بارها در خصوص «لزوم ایمن سازی سازه ها و ساختن سازه های مقاوم در برابر زلزله هشدار داده اند.

در همین خصوص اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور از وزیر راه خواست تا با دقت این موضوع را بررسی کند که: چرا خانه‌های نوساز تا این حد آسیب‌پذیر بوده اند؟

و این در حالی است که رئیس سازمان نظام مهندسی ایران اعلام کرده است که:« این سازمان هیچ نظارتی بر ساخت پروژه مسکن مهراز ابتداء تاکنون نداشته است.»!

از این بیش در سال (1393) اکبرترکان مشاور سابق رئیس جمهور؛ «امضاء فروشی» و دادن پول به منظور «تائید نظارت غیرواقعی» را یکی از تخلفات رایج در مسکن مهر نامیده بود. وی اشاره داشت به مسئولان در سپاه پاسداران که با پرداخت مبالغ گزاف به مهندسان ناظر، از آن‌ها می‌خواسته اند تا به طور غیابی نظر داده و اقدام‌های انجام یافته در ساخت و ساز  پروژه مسکن مهر را تائید نمایند!

همچنین معاون بنیاد مسکن ایران گفته است:« 12 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی صد در صد تخریب شده اند.»

فراتر از این نماینده کرمانشاه در مجلس شورای اسلامی اظهار داشت:« بیمارستان اسلام آباد غرب و مسکن هایی که عمر زیادی ندارند تخریب شده‌اند و این در حالی است که ساختمان بیمارستان پیشین در این شهر با عمری نزدیک به 30 سال «که خراب نشده است!»، اما بیمارسان جدید و نوساز دچار تخریب شد وتخت های آن تخلیه شد.»

افزون بر این بنابر گزارش های میدانی، خسارت های شدید ناشی از زلزله به مسکن مهر شهرستان پل ذهاب وارد شده است و در این خسارت ها اثری از مقاومت در برابر زلزله دیده نمی شود!

دیوارهای ساختمان‌های مسکن تماماً تخریب شده و تعداد قابل توجهی از ساکنان آن مجروح و کشته شده اند.

و این در صورتی است که مسعود شریفی مدیر کل راه و شهرسازی استان کرمانشاه گفته است:« پروژه اول مسکن مهر این استان با توجه به قرار گرفتن آن بر روی گسل آسیب جدی دیده و مشکل مقاوم نبودن این واحدها نیست.»!

اکنون پرسش از ایشان و کلیه دست اندرکاران ساخت و ساز مسکن مهر این است که:

آیا نباید برای موقعیت یابی زمین به منظور ساخت (250) واحد مسکونی برای اقشار کم درآمد مطالعات لازم ، پیش از اقدام به ساخت انجام گردد؟

آیا روی گسل بودن این تعداد واحد مسکونی پاسخ مناسبی به انتقادهای تند و تیزی است که به ساخت این واحدها وارد شده و می شود؟

حتی برخی مسئولان مانند رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان قزوین گفت:« مسکن مهر در برابر (8 ریشتر) زلزله مقاوم است!

حال آنکه بر اساس قانون همه سازندگان ساختمانی موظفند مقررات ملی و ساختمان و آئین نامه (2800) با موضوع طراحی مناسب ساختمان‌ها برای ایمنی در برابر زلزله به دقت رعایت کنند.

پیش از تدوین مقررات ملی و کنترل ساختمان و آئین نامه (2800) ساختمان‌های مسکونی و ساختمان‌های عمومی متعددی در سطح کشور ساخته شد که در برابر زلزله و حوادث طبیعی و غیرطبیعی مشکلات عدیده ای داشت.

رئیس مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی گفت:« در ساختمان‌های نوساز در حد قابل قبولی مقررات ملی و کنترل ساختمان همچون موضوع «مقاومت در برابر زلزله یا ایمنی برابر آتش و سایر حوادث طبیعی» رعایت می شود! اما ما (24 میلیون) واحد مسکونی در کشور داریم که هنگام ساخت آن‌ها مقررات ملی و کنترل ساختمان رعایت نشده که زمان ساخت آن‌ها پیش از تدوین آئین نامه (2800) بوده است.

وی افزود:« ایران متعهد است تا سال2030 میلادی برای رفع خطر از ساختمان‌های جدید اقدام های ایمنیِ لازم را انجام دهد.»

حال با توجه به عدم مقاومت ساختمان‌های مسکن مهر در سرپل ذهاب، ویرایش تازه و نو آئین نامه (2800) مقاومت ساختمان‌ها در برابر زلزله و مقررات ملی ساختمان در دستور کار مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی قرار گرفته است تا پس از (10) سال با نظرخواهی از کارشناسان مسکن، مقررات مناسبی در این بخش مصوب گردد!

مسئولان ساخت و ساز اینگونه می‌گویند که:«در اغلب آئین نامه‌های جهان، فلسفه و باطن طراحی سازه ها در برابر زلزله بر اساس طراحی عمل‌کردی است. یعنی میزان مقاومت و رفتارساختمان های مختلف در برابر ارتعاشات زلزله بر مبنای کاربری آن‌ها متفاوت طراحی می‌شود تا. اجزای سازه ای مانند دال های سقف، تیرها، ستون ها و بطور کلی اجزای باربر آسیب جدی نبینند. اما اجزای سازه ای همچون دیوارهای جدا کننده ایرادی ندارد تخریب شوند البته در حدی که آسیب جانی به حداقل برسد. طراحی به گونه‌ای است که در زلزله های بزرگ و نادر احتمال امکان استفاده دوباره از ساختمان وجود ندارد»!

و این در حالی است که از بررسی تصاویر مسکن مهر استنتاج می‌گردد که اجزای غیرسازه ای مانند تیغ ها و دیوارهای جدا کننده بیش از حد تخریب شده است که نشانگر ضعف در طراحی و اجرا است!

[شایان یادآوری است که مجتمع های مسکونی و تجاری شهرک اکباتان در تهران محصول ساخت و ساز مسکن مهر با بیش از (50) سال قدمت است!]

پایان سخن

بدین اعتبار نخستین پرسشی که در این خصوص متبادر ذهن می‌گردد اینکه: آیا انعقاد عقد و قرارداد مسکن مهر از عقود معین و با شرایط آثار مرقومه و مصرحه در قانون مدنی است؟

و یا با توجه به شرایط ویژه ای که برای مسکن مهر و خرید وفروش مالکیت آن در نظر گرفته شده از جمله تحویل ملک، [ با توجه به بررسی و مطابقت مالک نسبت به کیفیت ساخت و سازه و کلیه امکاناتی که در قراردادهای انجام یافته، با اوصاف  ملکی که دریافت و تحویل می گیرد!]، چگونگی پرداخت مبالغ، نوع قرارداد … که می‌تواند از عقود «معین» بوده و بر مبنای ماده (10) قانون مدنی است. البته این ماده از قانون مدنی نیز از نوع قراردادهای خصوصی است که بین متبایعین منعقد می گردد.

ماده (10) قانون مدنی اشعار می دارد:« قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

اگر از عقود معین و مصرح در قانون مدنی است،

–  مسکن مهر را در قالب کدامیک از عقود معین می‌توان تعریف کرد؟

– عقد بیع، اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره، شرکت و…. آیا می‌توان مبنای حقوقی مسکن مهر را با وقف و حق انتفاع قابل تعریف و مقایسه است؟

و این در حالی است که زمین وقفی را نمی‌توان از صورت خودش خارج نمود. افزون بر این اجاره (99) ساله باطل است

* اساسنامه تعاونی های مسکن مهر

شایسته یادآوری است که در ابتدای اجرای طرح مسکن مهر متقاضیان ناگزیر بودند تا به عضویت یکی از تعاونی های مسکن مهر درآیند و این تعاونی ها با انعقاد قرارداد با وزارت مسکن و انبوه سازان برای اعضای تعاونی (متقاضیان واجد شرایط) اقدام می نمودند که البته به علت کم کاری مدیران بسیاری از تعاونی ها و تخلف در امور مالی مربوط به ساخت و ساز،  متقاضیان مصمم گردیدند که پس از آن بطور مستقیم با وزارت مسکن وارد انعقاد  وتنظیم قرارداد شوند.

بنابر آنچه پیش گفته،« نظربه اینکه به موجب فصل دوم؛ مقررات از اساسنامه تعاونی های مسکن مهر؛ ماده (13) در خصوص مسئولیت مالی اعضای تعاونی است که تصریح می نماید:« مسئولیت اعضاء در تعاونی محدود به میزان سهم آنان است مگر آنکه در قرارداد ترتیب دیگری شریط شده باشد.»

تبصره (1) از ماده (13) اشعار می دارد:« هیئت مدیره و مدیر عامل در خصوص ضررو زیان وارد بر اعضاء و شرکت که حاصل از تخلفات و اهمال آنهاست مسئولیت تضامنی دارند.

مسکن مهر و کلیه مسئولان اعم از پیمانکاران، مهندسین ناظر و… که دراین پروژه ساخت و ساز به نحوی از انحاء نقش داشته‌اند در قبال بی خانمان شدگان زلزله در غرب کشورمان ایران مسئولیت مدنی از نوع تضامنی داشته و موکلف به جبران خسارت های وارده هستند.»

15،11،2017 میلادی

برابر24،8،1396 خورشیدی